Válás után- Mi lehet a közös lakás sorsa

Közös lakás, külön utak – Ingatlanjogi kérdések válás után, de gondolkodjunk előre.

Szerző: dr. Gadus Csaba ügyvéd

Közös ingatlan sorsa és jogi lehetőségek válás után, különös tekintettel a babaváró hitellel terhelt lakásokra.

A válás nemcsak érzelmi, hanem komoly jogi , bizonyos esetben anygi kihívásokat is hoz magával – különösen akkor, ha a felek közös ingatlannal rendelkeznek. A lakás nemcsak otthon, hanem vagyoni érték, amelynek sorsa váláskor gyakran viták tárgyát képezi. A helyzetet tovább bonyolítja, ha az ingatlant babaváró hitel vagy más közös kötelezettség terheli. Ebben a cikkben bemutatjuk, milyen jogi lehetőségek állnak rendelkezésre a közös tulajdon megszüntetésére, hogyan osztható meg az ingatlan használata, és milyen következményekkel jár a hitellel terhelt lakás válás esetén.

Közös tulajdon – jogi alapok

A házastársak által közösen vásárolt ingatlan – különösen házasság alatt – jellemzően közös tulajdonként kerül nyilvántartásba. Ez azt jelenti, hogy mindkét fél az ingatlan meghatározott hányadának tulajdonosa, függetlenül attól, hogy ki fizette a vételárat vagy ki használja ténylegesen az ingatlant. Ha az ingatlan nyilvántartásban csak az egyik fél van feltüntetve tulajdonosként a törvényi vélelem alapesetben az, hogy a másik házastársnak ingatlan nyilvántartáson kívüli tulajdona van a másik fél tulajdoni hányadán.

Használat megosztása vagy ha egyik fél maradna az ingatlanban

Gyakori eset, hogy az egyik fél továbbra is az ingatlanban kíván maradni – különösen, ha gyermek is van a kapcsolatból. Ilyenkor a használat megosztása vagy a használati jog rendezése kerül előtérbe.

A bírósági ítélettel vagy a felek megállapodása alapján az ingatlan használata megosztható:

Fizikai megosztással (pl. egyik fél az emeletet, másik a földszintet használja),
Időbeli megosztással (pl. váltott használat),
vagy használati díj fizetésével, ha az egyik fél kizárólagosan használja az ingatlant.
Fontos tudni, hogy a használati jog nem azonos a tulajdonjoggal – az ingatlan értékesítése vagy megváltása továbbra is jogilag rendezendő.

A közös tulajdon megszüntetése válás után nem automatikus, és többféle módon történhet:

Az első és legegyszerűbb mód, ha a felek megegyeznek.

De miben is egyezhetnek meg:

Megváltás: Az egyik fél kivásárolja a másikat, és az ingatlan egyedüli tulajdonosa lesz.
Közös értékesítés: Az ingatlant eladják, és az árbevételt megosztják.
Ha a felek között a fenti egyezség nem jön létre akkor z egyik vagy mindkét fél kérelmére a bíróság szüntetheti meg peres eljárásban a közös tulajdont az alábbi módokon:

1.    Természetbeni megosztással amennyiben az ingatlan  fizikálisan több ingatlanra megosztható vagy 

2.    társasházat hozhat létre, ha az ingatlan megosztható, 

3.    Megváltással úgy, hogy az egyik fél tulajdonába adja azzal, hogy a másik felet a tulajdonban maradó köteles pénzben megváltani. 

De ha egyik lehetőség sem áll fenn akkor következik:

4.    Végrehajtás útján történő értékesítés: Ha a felek nem tudnak megegyezni, és az egyik fél pert indít, a bíróság akár végrehajtás útján is megszüntetheti a közös tulajdont. Tapasztalatom szerint a közös tulajdon ilyen módon történő megszüntetése a leghátrányosabb a felek részére.

Az ilyen perek specialitása, hogy a felek kérelme nem köti a bíróságot az az a fentiek közül bármelyiket döntheti a bíróság kivéve azt nem, amely ellen mind a két fél tiltakozik.

A közös tulajdon megszüntetése során figyelembe kell lenni a házasfeleknek más egyéb a házassági közös vagyonba tartozó vagyontárgyaira is. Ennek érdekében javasolt minél korábban ügyvédhez fordulni különös képpen akkor, hogyha közösen felvett hitel rendelkeznek.

Babaváró hitellel terhelt ingatlan – különösen érzékeny helyzet

A babaváró hitel sajátos jogi helyzetet teremt, mivel az államilag támogatott konstrukció nemcsak pénzügyi, hanem családpolitikai célokat is szolgál. Ha az ingatlanra babaváró hitelt vettek fel, és a házasság felbomlik, az alábbi jogkövetkezményekkel kell számolni:

A hitel továbbra is közös kötelezettség marad, amíg a felek másként nem állapodnak meg, vagy a bank nem módosítja a szerződést.
Ha a gyermekvállalás vagy egyéb hitelfeltétek  nem teljesül, a hitel piaci kamatozásúvá válhat, ami jelentős anyagi terhet róhat a felekre.
Az ingatlan értékesítésekor a hitelösszeg először levonásra kerül, és csak azután osztható meg az esetleges árbevétel.
A babaváró hitel miatt az ingatlan elidegenítése korlátozott lehet, és a bank hozzájárulása szükséges lehet az értékesítéshez vagy a tulajdonjog módosításához. Tekintettel arra, hogy sok vevő szintén hitelből vásárol a terhelt ingatlan eladása lényegesen nehezebb, mint egy tehermentesé.

 Mit tehet Ön , mint  ügyfél?

A válás utáni ingatlanjogi helyzetek komplexek, és minden eset egyedi. Az ügyvédi közreműködés nemcsak jogi biztonságot nyújt, hanem segít elkerülni a hosszú pereskedést és az érzelmi megterhelést. A legfontosabb lépések:

Tulajdoni viszonyok tisztázása (földhivatali nyilvántartás alapján),
Hitelszerződések felülvizsgálata (különösen babaváró esetén),
Megállapodás előkészítése a közös tulajdon megszüntetéséről,
Használati jogok rendezése – akár mediációval, akár peres úton.

A közös ingatlan válás után nemcsak jogi kérdés, hanem emberi történet is. A jog eszközt ad a kezünkbe, hogy méltányosan és tisztán rendezzük a múltat – és helyet adjunk egy új kezdetnek. Ha Ön vagy hozzátartozója ilyen helyzetben van, ne halogassa a jogi lépések megtételét. Egy jól előkészített megállapodás nemcsak a jogvitát, hanem a lelki terhet is csökkenti.

Keressen minket akár online tanácsadásra is a fenti témában:

https://gadus.eu/szakteruletek/video-tanacsadas-o1

A jelen blogbejegyzés kizárólag általános tájékoztatási célokat szolgál, és nem tekinthető egyedi ügyre vonatkozó hivatalos jogi tanácsadásnak, szakvéleménynek vagy jogi állásfoglalásnak. A szerző(k), valamint a gadus.eu oldalon közzétett tartalmak szerkesztői és közzétevői a bejegyzés bármely konkrét ügyben történő felhasználásából eredő jogkövetkezményekért, illetve esetleges károkért felelősséget nem vállalnak.